29.02.2016 | №3323

Что делать, если ваша УК – банкрот

Заключайте договор с умом

В краевом центре массово проходят общие собрания по смене управляющих компаний. Причина тому — банкротство УК, входящих в ГУК “Жилфонд”.

Стоит ли торопиться с выбором новой УК и на какие нюансы нужно обращать внимание при заключении договора управления — ответы на эти актуальные вопросы “Городские новости” ищут вместе с экспертами.

1. Почему надо менять УК

Три из семи компаний, входящих в ГУК “Жилфонд”, признаны Арбитражным судом банкротами. Сейчас в отношении этих организаций проходит конкурсное производство. Как только оно закончится, компании прекратят своё существование. Аналогичная судьба ждёт и оставшиеся четыре районных УК. Собственники Жилфонда прямо заявили, что сохранять компании не намерены. Автоматически новая управляющая компания взамен обанкротившейся не появится. Согласно Жилищному кодексу, именно собственники должны решить, кто должен содержать общее имущество и проводить его текущий ремонт. Поэтому именно они на общем собрании обязаны выбрать новую УК или создать ТСЖ.

2. Что будет, если жители не выберут новую УК и не создадут ТСЖ

Если собственники не выберут новую УК, к делу подключатся городские власти. Они не позднее чем за месяц до прекращения действия прежнего договора управления объявят открытый конкурс, по итогам которого и будет определено, кто займётся обслуживанием домов-молчунов.

3. Зачем выбирать УК, создавать ТСЖ, если без управления дом всё равно не останется

Если жители не проявят активность, то кто будет управлять их домом, а главное, за какой тариф на жилуслугу, решит конкурс. Жители на его размер повлиять не смогут. Как показывает практика, не всегда открытые аукционы проходят с первого раза. Поэтому процедура поиска новой управляющей организации может затянуться на месяцы.

4. Как создать ТСЖ

Как говорят эксперты, такой способ управления, как ТСЖ, больше подходит большим домам, где много квартир. Дело в том, что размер оплаты труда председателя и правления ТСЖ напрямую зависит от платежей жителей. Таким образом, чем меньше этажей и квартир в доме, тем ощутимее будут затраты собственников на содержание руководства товарищества. Раньше проблема оптимизации издержек решалась следующим образом: ТСЖ создавались на несколько соседних домов. Но вступившие в силу поправки в Жилищный кодекс гласят: товарищество собственников жилья может быть создано только на один дом. Поэтому не исключено, что при изучении экономической составляющей вопроса людям будет целесообразнее выбрать УК, а не создавать ТСЖ.

5. Как выбрать УК

Все опрошенные “Городскими новостями” эксперты сходятся во мнении, что если над управляющей компанией нависла угроза банкротства (введено внешнее наблюдение, конкурсное производство или есть намерение подать заявление о самобанкротстве), то жителям необходимо, не дожидаясь итогов судебных разбирательств, заняться поиском новой УК. Но не стоит идти в первую попавшуюся компанию или соглашаться на первое предложение от потенциальных управленцев. Не будет лишним проанализировать все компании, работающие в городе, пообщаться с жителями домов, находящихся в их управлении. О том, насколько та или иная жилищная организация, работающая в Красноярске, законопослушна, можно узнать на сайте городской администрации admkrsk.ru. Там ежеквартально публикуется рейтинг управляющих компаний. Как говорят в департаменте городского хозяйства, для составления рейтинга специалисты принимают во внимание множество критериев: насколько компании открыты населению, избраны ли советы МКД, оснащены ли дома приборами учёта, как собираются платежи, есть ли задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, проводятся ли текущие ремонты, жалуются ли на деятельность УК собственники жилья. А в прошлом году при составлении рейтинга стали учитываться такие показатели, как количество предписаний, выданных управляющей компании службой строительного надзора и отделом муниципального жилищного контроля департамента горхозяйства. Особое внимание уделяется предписаниям, которые не были выполнены.

6. Как подготовить договор управления

Сразу после того, как будет выбрана компания, готовая взять дом под управление, необходимо обсудить все тонкости и нюансы будущего сотрудничества, то есть подготовить договор.

— При этом надо понимать, что к сотрудничеству конкретных жителей и конкретных жилищников никто не обязывает, — акцентирует внимание Роман Казаков, председатель общественного движения “Народный контроль в ЖКХ”. — Поэтому вполне логично, что у собственников и у предпринимателей не будут сходиться мнения по многим вопросам, связанным с управлением дома. И тут выход только один — договариваться, искать консенсус и идти на взаимные уступки. Отмечу, что универсального типового проекта договора для всех случаев нет. Каждый дом имеет свои характеристики, свой состав общего имущества и свои потребности в ремонте.

Стоит также помнить, что, согласно закону, для каждой многоэтажки должен быть установлен свой тариф.

Таким образом, к договору управления, по сути, есть два объективных требования. Во-первых, он должен удовлетворять интересам обеих сторон. Во-вторых, он не должен противоречить действующему законодательству.

После того как компания выбрана, договор согласован, можно проводить общее собрание по смене УК.

Игорь ТИТЕНКОВ, первый заместитель главы Красноярска — руководитель департамента городского хозяйства:

— Чтобы процесс банкротства не отразился на качестве предоставляемых населению жилищно-коммунальных услуг, мы внимательно наблюдаем за его прохождением. Опыт работы в сложных ситуациях у нас есть. Прошлым летом в достаточно непростых условиях нам пришлось осуществлять подготовку к зиме. По поручению главы Красноярска сформирована рабочая группа, в которую вошли представители общественных организаций, депутаты горсовета. Основная задача группы — обеспечить безболезненное для собственников прохождение всех процессов, связанных с реорганизацией Жилфонда. Скажу более, ситуацией вокруг банкротства Жилфонда заинтересовались федеральные власти. На прошлой неделе замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис провёл в Красноярске экстренное совещание, где объявил мораторий на любое повышение тарифа.

Времени на раздумья нет

К красноярцам, городским и краевым властям, к руководству Жилфонда с открытым письмом обратились члены общественной палаты Красноярска. Общественники призвали чиновников и предпринимателей максимально внимательно отнестись к интересам горожан при проведении процедуры банкротства управляющих компаний. Более того, члены общественной палаты уверены, что можно обойтись без банкротства всех семи УК. Реорганизацию можно провести путём присоединения одних компаний к другим, уверены они.

— Жители тех домов, чьи управляющие компании уже признаны банкротами, должны в максимально сжатые сроки выбрать новую УК, — говорит Дмитрий Иванов, руководитель рабочей группы по банкротству Жилфонда, член комиссии по ЖКХ в общественной палате Красноярска. — Это необходимо для того, чтобы новая управляющая организация смогла включиться в реестры кредиторов до того момента, когда данные реестры будут закрыты. Это поможет сохранить хотя бы часть тех денег, которые накоплены на текущий ремонт.

Общественники напоминают, реестры кредиторов обанкротившихся компаний закрываются в следующие строки: для УК “Комфортбытсервис” — 22 марта, для УК “Жилкомресурс” — 29 марта, для УК “Жилбытсервис” — 11 апреля.

Таким образом, на то, чтобы заявить о своих правах, у жителей двух районов осталось чуть менее месяца, у одной — чуть более месяца. При этом, чтобы провести смену УК, как того требует закон, понадобится от трёх недель до полутора месяцев. Уведомление о собрании должно появиться за десять дней до его проведения, на проведение самого собрания понадобится от одного дня (если при очной встрече соберётся более 50 процентов собственников), до в среднем полутора недель, всё зависит от количества собственников. Далее протокол нужно оперативно предоставить для проверки в службу стройнадзора. Уложиться за месяц, констатирует председатель общественной палаты Красноярска Вячеслав Дюков, получится далеко не у всех.

Жители, имеющие договоры управления с остальными четырьмя компаниями, входящими в Жилфонд и пока не признанными банкротами, чтобы сохранить деньги дома, также должны провести общие собрания, выбрать новую УК и протокольно обязать прежнюю компанию передать новой вместе с техдокументацией и накопленные средства. Если добровольно жилищники это не сделают, то необходимо обратиться в суд.

Где сказать принципиальное нет 

К договору управления, который ГУК “Жилфонд” предлагает подписать жителям домов, чьи УК признаны банкротами, у юристов много претензий. Общественники даже подготовили свою редакцию этого документа. Однако как показывает практика, обновлённый договор не решает всех проблем. “В УК отказываются подписывать документ со всеми нашими правками”, — сетует Оксана, председатель совета МКД одной из многоэтажек Ленинского района. “Городские новости” вместе с председателями советов домов тщательно проанализировали поправки, предлагаемые активистами движения “Общественный контроль в ЖКХ”, и выделили среди них те, внесение которых в договор управления для собственников носит принципиальный характер.

Пункты договора управления Комментарии 3.1.17. Представлять собственнику отчёт о выполнении Договора за предыдущий год в течение первого-второго квартала текущего года. Следует ограничить сроком не позднее первого квартала текущего года. 3.1.18. На основании заявки собственника направлять своего представителя для составления акта осмотра общего имущества или помещения собственника с целью выявления нарушений правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, фиксации ущерба. Указать срок реагирования на поданную заявку. 3.2.8. Осуществлять в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в пользу ресурсоснабжающей организации, а также иных лиц уступку прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Исключить пункт. Работа с дебиторской задолженностью оплачивается в рамках предлагаемого УК тарифа за жилищную услугу. УК самостоятельно должна обрабатывать задолженность. Также в договоре собственники не дают своего согласия на передачу персональных данных никому кроме ООО “КрасИнформ”. 3.2.9. Во время проведения ремонта требовать от собственников, иных пользователей убрать (демонтировать) их имущество, находящееся в местах общего пользования и мешающее проведению ремонта, а в случае невыполнения данного требования осуществить указанные действия самостоятельно без обязательств по его возврату в первоначальное положение (монтаж) и без компенсации неизбежных потерь (повреждений) такого имущества при демонтаже. Имущество неприкосновенно, даже в тех случаях, когда оно мешает проведению ремонтных работ.

3.3.2. Предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе право использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, для этого заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам…

Использование общего имущества должно осуществляться исключительно с согласия собственников или, на крайний случай, с согласия совета МКД и на условиях, определённых собственниками. Также целесообразно предусмотреть возможность беспрепятственного ознакомления собственников с договорами, заключёнными на использование общего имущества. 3.4.10. По просьбе ответственных лиц управляющей компании участвовать в мероприятиях по осмотру общего имущества многоквартирного дома, а также в составлении и подписании актов, касающихся деятельности управляющей компании по управлению, содержанию и ремонту, предоставлению коммунальных услуг, обеспечению безопасных и благоприятных условий проживания граждан. С целью исключения возможных приписок следует ограничить круг возможных подписантов актов до совета дома либо уполномоченных общим собранием лиц. Однако такой вариант возможен только в том случае, если в доме есть реально действующий совет дома. 3.4.12. Обеспечивать сохранность и надлежащую техническую эксплуатацию установленных индивидуальных (квартирных, комнатных) приборов учёта.

Потребитель в случае выхода прибора учёта из строя (неисправности) обязан незамедлительно известить об этом управляющую компанию, сообщить показания прибора учёта на момент его выхода из строя (возникновения неисправности) и обеспечить устранение выявленной неисправности (осуществление ремонта, замены). В случае если требуется проведение демонтажа прибора учёта, управляющая компания извещается о проведении указанных работ не менее чем за 2 рабочих дня. Демонтаж прибора учёта, а также его последующий монтаж выполняются в присутствии представителя управляющей компании.

Если показания индивидуальных, общих (квартирных) или комнатных приборов учёта представлены потребителем за несколько расчётных периодов, в течение которых произошло изменение тарифов на коммунальные услуги, начисление платы (доначисление) для таких потребителей производится по тарифам, действующим на последний день расчётного периода, за который были представлены показания приборов учёта, если объём потребления коммунальной услуги за каждый месяц, в котором не были представлены показания приборов учёта, не будет доказан потребителем. Требование противоречит законодательству и интересам собственников.

4.2. Стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества утверждается решением общего собрания собственников по предложению управляющей компании, но не менее размера платы, установленного решением органа местного самоуправления для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, либо иного минимального размера платы, установленного действующим законодательством. Условие ограничивает право собственников утверждать размер платы исходя из реальной необходимости компенсации затрат на содержание общего имущества в доме. 4.2.3. В случае если после заключения настоящего договора управления законодательством на управляющую компанию будут возложены новые (дополнительные) обязанности или функции, выполнение которых потребует дополнительных финансовых затрат (не учтённых в цене договора и обязательствах управляющей компании на момент его заключения), управляющая компания вправе выставить собственникам после предварительного (за 1 месяц) уведомления в квитанциях дополнительный платёж с обоснованием и описанием причин и обстоятельств, повлекших возникновение дополнительных расходов в интересах собственников. Пункт противоречит интересам собственников и позволяет управляющей компании выставлять собственникам дополнительные платежи без решения общего собрания и обсуждения обоснованности затрат.

4.3. Плата за управление и плата за содержание не носят накопительного характера и не предполагают образование переходящих остатков денежных средств (действуют положения п. 1 ст. 710 ГК РФ). Пункт не соответствует интересам собственников и позволяет управляющей компании без фактического выполнения работ забирать средства собственников для нужд самой компании в т. ч. в качестве прибыли. В плату за управление не входит вознаграждение управляющей компании за выполнение работ (функций) по организации предоставления общего имущества в пользование. Пункт не соответствует интересам собственников, т. к. ведение договорной работы по общему имуществу уже учтено в рамках управленческой услуги. 4.20. С момента вступления в силу положений законодательства о включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, управляющая компания в случае принятия собственниками решения о полном распределении между потребителями объёма коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, утверждёнными правительством РФ, выставляет к оплате собственникам объём коммунальной услуги в размере превышения отдельной строкой в квитанции. Пункт не соответствует интересам собственников. 5.6. В случае если проведение непредвиденных работ неотложного характера объективно необходимо для предотвращения причинения вреда жизни и здоровью проживающих, обеспечения их безопасности, о чём могут свидетельствовать в том числе выданные контролирующими органами (в частности, службой Строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края) предписания, и при отказе собственников от проведения и финансирования необходимых работ, отсутствии либо недостаточности накопленных средств, управляющая компания вправе выполнить такой ремонт за собственный счёт и выставить собственникам в платёжных документах понесённые ею расходы дополнительно с распределением общей суммы расходов пропорционально площадям помещений собственников и рассрочкой оплаты не более чем на 6 месяцев. Конкретный срок погашения собственниками долга перед управляющей компанией определяется по соглашению между управляющей компанией и собственниками в лице председателя совета дома. Убрать строку “не более чем на 6 месяцев”.

5.7. Управляющая компания несёт ответственность за ненадлежащее содержание и ремонт общего имущества, нарушение качества предоставления потребителю коммунальных услуг; вред, причинённый жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие недостатков работ по содержанию и ремонту общего имущества, несоответствия качества коммунальных услуг. Управляющая компания также несёт ответственность за действия третьих лиц, привлечённых управляющей компаний для выполнения работ и оказания услуг.

7.1. Договор считается заключённым с даты его подписания сторонами. При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников помещений, выступают в качестве стороны договора.

Договор заключён сроком на 5 лет с момента заключения. Договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. Целесообразно заключать договор на продолжительный срок лишь с той управляющей компанией, которая уже зарекомендовала себя с лучшей стороны. 7.5. Управляющая компания вправе расторгнуть настоящий договор (односторонне отказаться от исполнения договора) в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренных гражданским и жилищным законодательством, а также при систематическом неисполнении собственниками помещений обязательств по оплате: если суммарный размер задолженности собственников по настоящему договору за последние 12 календарных месяцев превысит начисления по дому за один месяц; Пункт не соответствует интересам собственников. Обязанность управляющей компании по работе с должниками оплачивается собственниками в рамках ежемесячных платежей.

В случае систематического непринятия собственниками решений об утверждении работ и услуг, а также их стоимости; в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в установленном законом порядке (в таком случае порядок действий и обязательства органа местного самоуправления по решению вопросов переселения граждан из аварийного жилого фонда регламентированы постановлением правительства от 28.01.2006 г. № 47, а также нормативно-правовыми актами Красноярского края и г. Красноярска). Пункт не соответствует интересам собственников. Законом не установлено обязанности проведения общих собраний, за исключением ежегодного общего собрания. При расторжении договора, а также по окончании срока его действия управляющая компания производит сверку расчётов по договору. Сумма превышения платежей, полученных управляющей компанией от плательщиков в счёт вносимой ими платы по договору, над стоимостью выполненных работ и оказанных услуг до даты расторжения договора, возвращается непосредственно плательщикам, внесшим соответствующую плату, если иной порядок не предусмотрен действующим законодательством. Задолженность собственников перед управляющей компанией, имеющаяся на дату расторжения договора, подлежит оплате на основании итогового платёжного документа (квитанции), предоставляемой управляющей компанией собственникам за последний полный либо неполный месяц осуществления управления домом либо на основании иного итогового или корректирующего документа (квитанции, счёта, уведомления), предоставляемого позднее (по факту полного выявления и распределения расходов по жилищным и коммунальным услугам). Пунктом не предусмотрена обязанность управляющей компании осуществлять возврат средств ежегодной корректировки платы за отопление.

Полный перечень правок общественников читайте на сайте ГородскиеНовости.РФ 

От автора

Андрей МУЖЩИНСКИЙ:

— Когда стало известно, что УК, обслуживающая мой дом, рано или поздно станет банкротом, первая мысль, которая мелькнула в голове, — быстро проводить общее собрание и выбирать новую организацию. Но при более детальном изучении вопроса оказалось, что в моём случае торопиться с переходом не стоит. Дело в том, что в пятиэтажке в своё время были выполнены работы в долг с рассрочкой оплаты на несколько лет. И эта задолженность погашена не была. То есть если бы мы с соседями сменили УК, то прежние управленцы в последней палтёжке выставили бы сумму долга разом. А это три — шесть тысяч рублей в зависимости от площади квартиры. Такой вариант жильцов не устраивал. Мы запросили информацию о том, сколько средств накоплено на счёте дома. Оказалось, что этих средств достаточно, чтобы оплатить долг. Что и было зафиксировано в протоколе общего собрания. Когда долг был погашен, мы опять вернулись к теме смены УК. И с сегодняшнего дня нас обслуживает новая компания. 

Цифра

По данным общественников, в Красноярске около 1,9 тысячи домов, где компании, входящие в ГУК “Жилфонд”, в своё время провели работы в долг. То есть на счетах домов минусовой баланс. И если расторгать договор управления, то эта задолженность будет выставлена людям единой платёжкой.

Нашли ошибку? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter чтобы отправить нам.

Получить код для вставки в блог

Другие материалы по теме

18:55